01/01/2009

Почему молдавской ипотеке не грозит крах

Ряд неблагоприятных событий 2008 года повлек за собой рост процентных ставок: с 14–15% к началу года до 22–24% годовых в конце ноября. Как следствие этого, банки повысили ставки по выдаваемым ипотечным кредитам, а в ряде случаев и по выданным ранее до 20–23%. Проценты колоссальны!

Причины роста кредитных ставок

В начале 2008 года на ипотечном рынке Молдовы ничего не предвещало беды. Напротив, рыночные игроки прогнозировали рост и продолжение динамичного развития. И банки, и все финансовые учреждения проводили масштабные рекламные кампании. Несмотря на рост цен на недвижимость, ощущался интерес со стороны клиентов.

«Во втором квартале произошло несколько событий, приостановивших дальнейший рост ипотечного рынка», — отмечает Анжела Майкан, финансовый директор ICS Prime Capital. Разразившийся ипотечный кризис в США и Европе и его последствия заставили кредиторов сменить тактику и ужесточить требования к потенциальным клиентам. В равной мере по отношению к продавцам и покупателям. Они же замерли в ожидании изменения цен на недвижимость.

Вдобавок НБМ ужесточил требования к обязательному резервированию и ограничил банки в ресурсах для кредитования.

«Большинство банков предпочли приостановить ипотечные программы для того, чтобы содействовать развитию своих стратегических клиентов. А именно — корпоративных», — говорит эксперт.

Последние события повлекли за собой гонку банков за «депозитными» клиентами. Это и отразилось на росте процентных ставок. Что касается других финансовых структур, то там дела обстоят совсем иначе.

«В отличие от банков, — говорит эксперт, — компания заимствует ресурсы у своих акционеров. Это — частные инвестиционные фонды NCH из США и международные финансовые организации». Такое положение позволило и ICS Prime Capital, Microinvest и другим аналогичным финансовым структурам предоставлять ипотечные кредиты на протяжении всего года и достичь запланированных результатов. В частности, объем кредитного портфеля ICS Prime Capital достиг 316 млн леев, что на 118% больше, чем на начало года.

И тем не менее. Как утверждают банкиры, банковская система республики вне зоны рисков в силу проводимой осторожной политики. В то же время американская модель краха банков нам не грозит из-за того, что ипотечное кредитование в нашей стране неразвито.

Ипотека по-молдавски

Согласно данным ГП Cadastru, за последние восемь лет (с 1999 по 2007 год) число ипотечных договоров, заключенных между потребителями и госпредприятием, выросло в 17 раз и составило 17,3 тыс. За 9 месяцев 2008 года было заключено 15,2 тыс. контрактов, включающих и ипотеку, и договоры о залоге недвижимости.

«Сегодня сложно оценить динамику ипотечных сделок», — отмечает эксперт Петр Олейник. «В Молдове ипотекой называется покупка недвижимости через кредит и просто выдача ресурсов под залог недвижимости. По этой причине в общем числе зарегистрированных ипотечных договоров невозможно определить, сколько произведено ипотечных сделок, а сколько договоров о залоге недвижимого имущества».

Наиболее активными при выдаче ипотечных кредитов были небанковские финансовые организации. Им проще работать. Их не ограничивают нормативы Национального банка. Они могут себе позволить проведение более рискованной кредитной политики. Собственниками таких компаний чаще всего являются американские и европейские инвестфонды.

2,6% граждан — в очереди за ипотекой

В жилье сегодня нуждаются сотни тысяч людей, не располагающих финансовыми средствами на эти цели. Согласно исследованию, лишь 5% граждан республики в состоянии приобрести недвижимость или оплатить 50% ее стоимости.

По данным НБМ, не более 3% населения Молдовы обращаются к услугам ипотеки с целью покупки жилья. Как отмечает председатель Ассоциации банков Молдовы Дмитрий Урсу, за 9 месяцев 2008 года банковские учреждения предоставили населению кредиты на приобретение недвижимости, включая ипотеку, на сумму 437,25 млн леев.

У нас ипотека может заинтересовать лишь тех, у кого стабильно высок уровень доходов. В нашем случае она может привлечь (без учета поступающих от гастарбайтеров денег) работников банковского сектора, международных компаний или сферы IT.

Характеристика рынка

Петр Олейник, директор компании Nica Imobil, отмечает, что спад спроса на коммерческую недвижимость, где доля ипотечных сделок была достаточно весомой, объясняется тем, что владельцы бизнеса быстро отреагировали на рыночные перемены, рост цен на коммерческую недвижимость прекратился, а ставки по кредитам выросли. Соответственно, срок окупаемости при покупке недвижимости увеличился.

Покупать недвижимость в кредит выгодно на растущем рынке. Выгодно, когда процентные ставки по кредиту покрываются за счет цен на недвижимость. В нынешней ситуации потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. По мнению экспертов, сокращение кредитования на недвижимость может повлечь за собой не только снижение спроса, но и затягивание запуска отдельных проектов. В итоге, прогнозируется стагнация рынка со снижением рыночных цен.

В области кредитования на приобретение жилья ситуация иная. Квартиры продаются, цены, как минимум, не падают, а в некоторых сегментах типового жилья даже отмечен рост. Но в связи с тем, что банковские учреждения сократили объемы ипотечного кредитования и увеличили ставки по кредитам, одновременно сократив сроки кредитования, спрос на кредиты снизился.

В условиях же плавающих ставок для тех, кто ранее взял кредит, он обойдется дороже. Могут пострадать местные строительные компании, так как кредиты для них тоже могут подорожать, а получить их будет сложнее.

Процент граждан, пользующихся кредитными ресурсами для приобретения жилья, всегда был ограничен, считают эксперты. Одна из причин — проблема с подтвержденными доходами. Банки требуют предоставления сведений об официальных доходах. Для большинства же соискателей это нереально.

В нынешней ситуации рынки разъединены. Существует банковско-финансовый рынок как основной поставщик ипотечных кредитов. Есть игроки первичного жилья, они же продавцы собственных товаров. Они также выступают единственными посредниками между потребителями и продавцами ипотечных кредитов.

«Как таковой полноценной структуры на местном ипотечном рынке не сформировано. Операторы вторичного рынка существуют абсолютно отдельно», — говорит эксперт Дмитрий Тэрэбуркэ.

Тормоз рынка

Отставание в развитии ипотечного рынка его участники связывают с административной пассивностью ответственных структур и непониманием специфики рынка. Направленность ипотеки на средние слои без участия бюджетных ресурсов представляется в условиях Молдовы нереальной.

Ряд не вполне законных мер отбрасывает рынок назад, подрывая доверие к соответствующим органам. В подобной ситуации игроки вынуждены самостоятельно находить более жесткие меры, способные окупить риски в их деятельности.

«Создается впечатление, — говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, — что есть заинтересованность не в развитии рынка, а, в первую очередь, в развитии отдельных компаний и отдельных рыночных сегментов».

Как спасаются от кризиса

«Ипотечная программа InvestPrivatBank не подверглась негативному влиянию кризиса, — заявляет генеральный директор Casa Blanca IPB Imobil Group Анна Глущенко, — потому что программа объединяет одновременно всех участников рынка недвижимости: банк, риэлторскую и строительные компании, покупателя».

Компанией Prime Capital для минимизации возможных эффектов финансового кризиса был принят ряд изменений в условиях кредитования: утвержден верхний лимит кредита в размере 65% от рыночной стоимости объекта ипотеки. Возросли требования к источникам и размеру дохода клиента. Это внесет ясность в ситуацию по его платежеспособности. Также Prime Capital сформировала кредитный портфель в соответствии с международными стандартами и получила кредитную линию в 10 млн долларов со стороны международной финансовой компании WBC (с участием OPIC)

О прогнозах на 2009 год

В 2009 году, как прогнозирует Дмитрий Тэрэбуркэ, еще более сократится доступ к ипотечным кредитам. И рынку придется приспосабливаться к новым условиям игры. Операторов рынка ожидает структурная реорганизация деятельности. Потребителям в 2009 году не стоит обольщаться и надеяться на серьезные изменения в свою пользу. И все же многое будет зависеть от последовательности и предсказуемости правительственных программ

По прогнозам, на рынке жилищного строительства останутся компании, которые предложат наряду с высоким потенциалом строительства возможность ипотечного кредитования сроком свыше 25–30 лет по низким ставкам. Как отметил Игорь Додон, глава Минэкономторговли республики: «Акции недвижимости — это преждевременный инструмент для ипотечного рынка Молдовы, поэтому у нас будут внедряться только контракты по ипотеке».

Два вопроса Анжеле МАЙКАН, финансовому директору ICS Prime Capital

BC: Есть ли разногласия в Законе об ипотеке с требованиями, предъявляемыми к деятельности международных финансовых компаний?

АМ: Исходя из опыта специализированной ипотечной компании, были сформулированы недостатки и неточности, выявленные в ходе изучения нового Закона об ипотеке.

Есть необходимость в уточнении процесса страхования объекта ипотеки и влияния на клиента. Предстоит определить, что будет приниматься как «стоимость замещения» таких объектов недвижимости, как земельные участки и отдельные помещения. Какую информацию о размере обязательств, гарантированных ипотекой, и насколько детально необходимо отразить в договоре ипотеки. Важно также уточнить механизм эвакуации жильцов в ходе принудительного исполнения залогового права и т. д.

BC: Ваш прогноз в отношении развития ипотечного рынка Молдовы на ближайшее будущее.

АМ: В качестве долгосрочной меры Закон нацелен на унификацию формата ипотечных кредитов для соответствия международным стандартам. Это может привести в перспективе к привлечению международных финансовых организаций. Они могут предложить долгосрочные ресурсы по приемлемым ценам. Однако в сложившейся ситуации быстрых решений для ипотечного рынка не существует.

Снижение ликвидности в мировой финансовой системе не предвещает поступления в Молдову долгосрочных дешевых ресурсов, которые могут быть направлены на ипотечное кредитование.

Business Class INFO

Юридически все 16 коммерческих банков предоставляют ипотечное кредитование. Де-факто, с экономической позиции ипотеку предоставляют только 8.

Некоторые ипотечные программы:

1. Mobiasbanca кредитовал сроком на 10 лет на начало 2008 г. под 15–17% годовых. К концу года — под 19%;

2. Banca Sociala начал кредитовать с сентября 2008 года под 16% годовых сроком до 10 лет;

3. Fincombank с весны 2008 года прекратил ипотечное кредитование. До этого банк выдавал кредит сроком до 10 лет под 15–17% годовых;

4. Victoriabank кредитует до 15 лет под 20% годовых (начало года) и 24% — к концу 2008 г.;

5. Moldova-Agroindbank выдавал кредиты под 16% годовых сроком на 10–20 лет, к концу года ставка составила 18,5%.

КСТАТИ

По мнению экспертов, стагнации на рынке строительства можно было избежать, если бы государство создало агентство по кредитованию с доступом к долгосрочным кредитам с низкими ставками. Участники ипотечного рынка предложили создать агентство, предоставляющее ипотечные кредиты на 30 лет при ставке в 7% годовых с оплатой потребителем 100–150 евро ежемесячно.

наверх ↑

BusinessClass - Январь 2009, №28

Подпишитесь на электронную версию